Costul de ocupare al spaţiilor de birouri din Bucureşti a crescut cu aproximativ 10% în ultimii doi ani, pe fondul majorării costurilor operaţionale ale clădirilor şi indexării chiriei cu indicele inflaţiei, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, care precizează că majorarea salariului minim pe economie a influenţat cel mai mult costurile de ocupare ale chiriaşilor din clădirile de birouri.
”Costul de ocupare al spaţiilor de birouri din Bucureşti a crescut cu aproximativ 10% în ultimii doi ani, pe fondul majorării costurilor operaţionale ale clădirilor şi indexării chiriei cu indicele inflaţiei. Majorarea salariului minim pe economie, la care s-a adăugat şi revenirea în număr mai mare a angajaţilor la birou, au exercitat cea mai mare presiune asupra costurile operaţionale ale clădirilor de birouri”, arată datele companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pe baza analizei proiectelor pe care le administrează.
Pentru clădirile de mici dimensiuni, creşterea este semnificativ mai mare decât pentru proiectele mai mari pentru cele care fac parte dintr-un portofoliu de active, deoarece în acest caz, pot fi eficientizate resursele şi furnizorii pentru mai multe clădiri, ceea ce înseamnă costuri mai reduse.
Costurile operaţionale sunt cheltuieli suportate de chiriaşi, şi se adaugă la chiria pe care aceştia o plătesc pentru spaţiul ocupat, iar împreună compun costul de ocupare al spaţiilor.
”Costurile de operare ale unei clădiri sunt în continuare preocuparea principală a managerilor de proprietăţi, iar menţinerea acestora la un nivel competitiv care să răspundă cât mai bine nevoilor chiriaşilor, să asigure standardul de calitate, iar în acelaşi timp să se încadreze în proiecţiile financiare ale proprietarilor clădirilor reprezintă o provocare pentru echipele de administrare ale acestor proiecte. Din acest motiv este foarte importantă o abordare proactivă a property managerilor, aspect care va face diferenţa în ceea ce priveşte performanţa şi atractivitatea clădirilor. Nivelul costurilor de operare precum şi calitatea serviciilor oferite sunt aspecte importante pe care chiriaşii le iau în calcul atunci când decid să închirieze un spaţiu, dar şi în momentul în care ajung la finalul perioadei contractuale şi analizează dacă vor rămâne în clădirea respectivă sau dacă se vor reloca în alt imobil”, spune Mihaela Petruescu, partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox.
Costurile operaţionale ale unei clădiri de birouri includ taxa pe proprietate, mentenanţa tehnică, asigurarea, serviciile de curăţenie, securitate fizica, inclusiv securitatea la incendiu, cele pentru curăţenie, internet, property management.
Cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare o au taxele de proprietate care pot reprezenta şi până la 50% din total.
De asemenea, o creştere semnificativă din costurile operaţionale a reprezentat-o şi mărirea tarifelor şi a cantităţilor pentru deşeuri pe fondul creşterii gradului de utilizare a clădirilor, care a ajuns la peste 50% faţă de 15-20% în 2022, în unele cazuri chiar şi la 75%.
”În vederea eficientizării costurilor si a susţinerii obiectivelor ESG ale chiriaşilor, echipa de property management a Cushman & Wakefield Echinox a implementat o serie de măsuri în clădirile pe care le administrează. Vorbim aici de monitorizarea si controlul consumurilor de utilităţi, de adoptarea măsurilor pentru colectarea eficientă a deşeurilor şi evaluarea constantă a activităţii furnizorilor. Pe lângă acestea, există şi metode foarte simple, cum ar fi urmărirea prognozei meteo şi a calendarului sărbătorilor legale si monitorizarea prezenţei la birou. De exemplu, sărbătorile legate reprezintă în total aproximativ o lună dintr-un an, deci poţi să optimizezi costurile în această perioadă”, declară Alina Dima, director Asset Services Department Cushman & Wakefield Echinox.
Totodată prin urmărirea şi verificarea atentă a realizării planului de mentenanţă preventive se pot realiza anumite optimizări de costuri, care pe termen mediu şi lung se traduc în costuri importante cu reparaţiile, înlocuirea prematură a echipamentelor şi, de asemenea, cu eliminarea riscurilor apariţiei de disfunctionalităţi în ceea ce priveşte activitatea chiriaşilor.
Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox are un portofoliu de 14 proiecte imobiliare, cu o suprafaţă de peste 450.000 de metri pătraţi şi o valoare de piaţă de aproape 500 de milioane de euro, la nivel naţional, acoperind toate segmentele pieţei imobiliare. În total, aceste proiecte găzduiesc 150 de chiriaşi, din domenii foarte diverse de activitate. Pe segmentul de birouri compania administrează o serie de clădiri emblematice din Bucureşti, printre care putem aminti Expo Business Park, Floreasca Park, Ţiriac Tower, iar bugetul de cheltuieli operaţionale gestionat se ridică la peste 9,5 milioane de euro.
Cushman & Wakefield Echinox, afiliatul exclusiv al Cushman & Wakefield în România, deţinut şi operat independent, cuprinde o echipă de peste 80 de profesionişti ce oferă servicii de consultanţă imobiliară investitorilor, dezvoltatorilor, proprietarilor şi chiriaşilor.
Cushman & Wakefield, unul dintre liderii globali în domeniul serviciilor imobiliare comerciale, cu 50.000 de angajaţi în peste 60 de ţări şi venituri de 9,4 miliarde de dolari. Serviciile principale ale companiei sunt: consultanţă în gestionarea activelor şi investiţiilor, pieţe de capital, închirieri, administrarea proprietăţilor, reprezentarea chiriaşilor, servicii de proiect şi evaluare.
