Costul de administrare a spaţiilor de birouri a înregistrat o creştere medie de aproximativ 17% în 2025, potrivit analizelor Property Management a Cushman & Wakefield Echinox. Cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare o au taxele de proprietate care pot reprezenta şi până la 50% din total. Potrivit analizei, majorarea TVA la 21% şi posibilele majorări de impozite previzionate pentru 2026 se traduc în presiuni suplimentare asupra costurilor operaţionale, afectând atât chiriaşii, cât şi proprietarii.
”Costul de administrare a spaţiilor de birouri a înregistrat o creştere medie de aproximativ 17% în 2025”, potrivit analizelor realizate de echipa de Property Management a Cushman & Wakefield Echinox.
Evoluţia ascendentă a fost determinată de un cumul de factori macroeconomici şi operaţionali, printre care inflaţia ridicată, creşterea costurilor de personal şi modificările fiscale.
Costurile de administrare sunt cheltuieli suportate de chiriaşi, şi se adaugă la chiria pe care aceştia o plătesc pentru spaţiul ocupat, iar împreună compun costul de ocupare al spaţiilor.
Acestea includ taxa pe proprietate, mentenanţa tehnică, asigurarea, serviciile de curăţenie, securitate fizica (inclusiv securitatea la incendiu), cele pentru curăţenie, internet, property management.
Cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare o au taxele de proprietate care pot reprezenta şi până la 50% din total.
„Costurile operaţionale au rămas principala provocare în administrarea clădirilor de birouri. În 2025, creşterea preţurilor la servicii şi materiale, alături de revenirea într-un număr tot mai mare a angajaţilor la birou, a exercitat presiune asupra bugetelor. Abordarea proactivă a echipelor de property management rămâne esenţială pentru menţinerea competitivităţii clădirilor. În gestionarea costurilor, este esenţial să existe instrumente care procesează rapid şi corect informaţiile financiare, astfel încât deciziile de optimizare să poată fi luate fără întârziere. Economia globală este influenţată zilnic de factori imprevizibili, iar digitalizarea rămâne soluţia prin care organizaţiile pot ţine pasul şi se pot adapta eficient”, spune Maria – Raluca Mihai, director property management, Cushman & Wakefield Echinox.
Inflaţia ridicată a fost unul dintre factorii care au generat scumpiri semnificative în aproape toate categoriile de costuri operaţionale, de la utilităţi până la materiale şi servicii specializate.
De asemenea, creşterea salariului minim cu 9,46% a avut impact direct asupra costurilor cu personalul furnizorilor de servicii, în special în ariile de curăţenie şi securitate. Totodată costurile de întreţinere şi reparaţii ale sistemelor HVAC au crescut, poliţele de asigurare ale clădirilor s-au scumpit, creşterea prezenţei la birou — la peste 50%, în unele cazuri chiar 100% — a intensificat consumul de materiale şi necesarul de personal operaţional.
Majorarea TVA la 21% şi posibilele majorări de impozite previzionate pentru 2026 se traduc în presiuni suplimentare asupra costurilor operaţionale, afectând atât chiriaşii, cât şi proprietarii.
În acest context, gestionarea optimă a costurilor operaţionale reprezintă principala provocare în administrarea activelor în opinia principalilor dezvoltatori din România, conform celei de-a patra ediţii a Real Estate Investors Sentiment Barometer, realizat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
În această ediţie a sondajului, realizat în rândul celor mai mari investitori şi dezvoltatori din România, respondenţii au evaluat importanţa serviciilor de administrare a activelor imobiliare în cadrul portofoliilor lor. Astfel, 51% dintre investitori (faţă de 39% în 2024) consideră că gestionarea optimă a costurilor operaţionale reprezintă principala provocare în administrarea activelor. Pentru 28% dintre respondenţi, navigarea complexităţii reglementărilor legislative este una dintre provocări.
Atunci când au fost întrebaţi despre tendinţele care vor avea cea mai mare influenţă asupra serviciilor de administrare a proprietăţilor comerciale, respondenţii au indicat experienţa şi comportamentul chiriaşilor ca fiind factorul principal (48%), în creştere constantă faţă de 2024 (36%), urmat de tehnologie şi digitalizare (30%).
Într-un context economic volatil, rolul unui Property Manager devine esenţial pentru menţinerea sub control a cheltuielilor şi pentru eficientizarea operaţiunilor unei clădiri de birouri.
O practică sănătoasă în piaţă este organizarea periodică a licitaţiilor pentru servicii, la intervale de aproximativ 1,5 ani, pentru a obţine preţuri competitive. Selectarea unui singur furnizor capabil să ofere servicii integrate (pază, curăţenie, mentenanţă) şi încheierea unor contracte unitare pentru mai multe proprietăţi, care permit negocierea unor discounturi, reprezintă măsuri eficiente pentru a tempera creşterea costurilor.
La fel şi implementarea unor măsuri de eficienţă energetică, precum înlocuirea integrală a iluminatului cu LED, instalarea de senzori de mişcare, optimizarea programelor HVAC în funcţie de zone şi orar de utilizare, implementarea sau modernizarea sistemului BMS, evaluarea şi îmbunătăţirea izolării termice, pot să aibă efecte pozitive ale bugetelor de cheltuieli.
Totodată, un plan riguros de mentenanţă reduce riscul unor reparaţii costisitoare şi limitează impactul creşterilor de preţ pentru piese importate, în timp ce reconcilierea trebuie prezentată pe categorii clare de cost, susţinută de documente justificative, astfel încât chiriaşii să poată urmări detaliat alocarea cheltuielilor.
Explicarea motivelor din spatele fiecărei majorări — inflaţie, modificări legislative, consumuri suplimentare — contribuie la menţinerea unei relaţii solide şi echilibrate.
”O practică sănătoasă în piaţă este organizarea periodică a licitaţiilor pentru servicii, la intervale de aproximativ 1,5 ani, pentru a obţine preţuri competitive. Selectarea unui singur furnizor capabil să ofere servicii integrate (pază, curăţenie, mentenanţă) şi încheierea unor contracte unitare pentru mai multe proprietăţi, care permit negocierea unor discounturi, reprezintă măsuri eficiente pentru a tempera creşterea costurilor.La fel şi implementarea unor măsuri de eficienţă energetică, precum înlocuirea integrală a iluminatului cu LED, instalarea de senzori de mişcare, optimizarea programelor HVAC în funcţie de zone şi orar de utilizare, implementarea sau modernizarea sistemului BMS, evaluarea şi îmbunătăţirea izolării termice, pot să aibă efecte pozitive ale bugetelor de cheltuieli”, arată compania.
Totodată, un plan riguros de mentenanţă reduce riscul unor reparaţii costisitoare şi limitează impactul creşterilor de preţ pentru piese importate, în timp ce reconcilierea trebuie prezentată pe categorii clare de cost, susţinută de documente justificative, astfel încât chiriaşii să poată urmări detaliat alocarea cheltuielilor.
Explicarea motivelor din spatele fiecărei majorări — inflaţie, modificări legislative, consumuri suplimentare — contribuie la menţinerea unei relaţii solide şi echilibrate.
Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox are un portofoliu de 13 proiecte imobiliare, cu o suprafaţă de peste 400.000 de metri pătraţi şi o valoare de piaţă de aproape 400 de milioane de euro, la nivel naţional, acoperind toate segmentele pieţei imobiliare. În total, aceste proiecte găzduiesc 123 de chiriaşi, din domenii foarte diverse de activitate. Bugetul de cheltuieli operaţionale gestionat se ridică la peste 7,5 milioane de euro.
Cushman & Wakefield Echinox, afiliatul exclusiv al Cushman & Wakefield în România, deţinut şi operat independent, cuprinde o echipă de peste 80 de profesionişti ce oferă servicii de consultanţă imobiliară investitorilor, dezvoltatorilor, proprietarilor şi chiriaşilor.
Cushman & Wakefield, unul dintre liderii globali în domeniul serviciilor imobiliare comerciale, cu 52.000 de angajaţi în peste 60 de ţări, ajută chiriaşii, proprietarii şi investitorii în optimizarea valorii activelor. Cu venituri de 9,2 miliarde de dolari, serviciile principale ale companiei sunt: consultanţă în gestionarea activelor şi investiţiilor, pieţe de capital, închirieri, administrarea proprietăţilor, reprezentarea chiriaşilor, servicii de proiect şi evaluare.
