România are randamente atractive şi o poziţie strategică bună, însă instabilitatea fiscală şi politică, lipsa produselor mari consolidate şi absenţa investitorilor instituţionali locali ţin piaţa imobiliară în afara radarului marilor fonduri. În paralel, capitalul românesc începe să joace un rol tot mai important, într-o schimbare structurală a pieţei, spune Mihaela Pană, Partner, Private Investment Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox, la Conferinţa Profit.ro Imobiliare.
“România are câteva atuuri importante care ar putea atrage investitorii instituţionali. A avut o creştere economică în ultimul deceniu peste cea a UE, are o poziţie strategică bună şi un randament încă atractiv în comparaţie cu ţările din vest, dar capitalul străin nu se uită neapărat la randament atunci când alege să intre într-o piaţă, ci are ca şi consideraţie mult mai mulţi factori”, a declarat Mihaela Pană, Partner, Private Investment Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox. Potrivit acesteia, marile fonduri analizează în primul rând existenţa unor portofolii mari şi consolidate, stabilitatea pieţei şi posibilitatea unor exituri viabile în viitor. “Se uită în primul rând la portofoliile mari consolidate, la predictibilitate şi la lichiditate. Iar când fondurile de investiţii instituţionale decid să investească, vor investi cu siguranţă în produse foarte bune. Asta înseamnă că sunt chiriaşi siguri, că sunt contracte de durată mare, că avem un management corect al acestor proprietăţi şi bineînţeles că avem proprietăţile potrivite”, a spus aceasta.
Mihaela Pană susţine că România nu dispune încă de suficiente active mari şi consolidate care să atragă astfel de investitori, iar multe dintre proprietăţile existente sunt deţinute de proprietari cu poziţii financiare solide, care nu sunt interesaţi să vândă. “Produsele existente astăzi în piaţă sunt deţinute de proprietari care, din punct de vedere al solvabilităţii şi al cash-ului, stau foarte bine şi decid să nu vândă. Intervin, pe lângă aceste aspecte, şi altele legate de cum este percepută, din păcate, România în momentul acesta. Şi aici discutăm de această fragilitate politică, de această instabilitate fiscală, dar şi de poziţia noastră în Europa”, a afirmat reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox. Ea a comparat situaţia României cu pieţe precum Polonia şi Cehia, unde dezvoltarea pieţelor imobiliare a fost susţinută şi de existenţa unor investitori locali puternici şi a unor fonduri de investiţii autohtone. “În momentul în care investitorii instituţionali decid să investească, ei preferă să facă plasamente de sute de milioane într-o singură tranzacţie şi nu sunt dispuşi să fragmenteze aceste tranzacţii. Iar odată făcute, ei trebuie să aibă şi predictibilitate. În momentul în care cumperi, te uiţi la ce se va întâmpla cu ceea ce ai cumpărat în următorii ani”, a explicat Mihaela Pană.
Aceasta consideră că România mai are de recuperat şi în ceea ce priveşte baza locală de investitori instituţionali, aspect care îngreunează atragerea capitalului internaţional. “Investitorii aceştia vor veni doar dacă vor găsi produsele potrivite, dacă vor vedea investitori locali care să facă astfel de plasamente şi dacă vor avea garanţia că pot să facă exiturile corecte. Au nevoie de predictibilitate din toate punctele de vedere, au nevoie de stabilitate şi, mai mult ca oricând, legislaţia noastră, care e într-o continuă schimbare, nu face decât să îngreuneze acest proces”, a mai spus ea. În paralel, piaţa locală începe să fie susţinută tot mai mult de capitalul românesc, fenomen pe care Mihaela Pană îl vede drept o schimbare structurală. “Discutăm despre o schimbare structurală, chiar dacă e incipientă, a pieţei în ceea ce priveşte cumpărătorii locali, investitorii locali. Acest lucru vine pe fondul faptului că am tot asistat la acumulări de capital semnificative, iar această acumulare de capital s-a întâmplat în ultimii 10-15 ani”, a declarat aceasta.
Potrivit ei, dezvoltarea unor industrii precum IT, medical, agricultură sau retail a generat lichidităţi importante, iar o parte dintre antreprenorii care şi-au vândut afacerile au direcţionat capitalul către investiţii imobiliare. “Mare parte din aceşti bani s-au dus în aceste achiziţii imobiliare, considerând aceste achiziţii ca fiind achiziţii solide şi care îţi aduc predictibilitate în ceea ce priveşte încasările”, a spus Mihaela Pană. Investitorii locali au şi avantajul unei înţelegeri mai bune a pieţei şi a contextului economic şi politic, ceea ce îi face mai flexibili şi mai rapizi în procesul decizional. “Ei sunt mai dispuşi să accepte modificările, schimbările din piaţă, înţeleg mai bine cum evoluează piaţa, cum evoluează contractele cu chiria şi ce înseamnă anumite zone. Cei care sunt locali înţeleg foarte bine ce se întâmplă la nivelul deciziilor de tot felul, şi fiscale, şi politice”, a afirmat reprezentanta companiei.
În opinia sa, una dintre cele mai importante transformări este schimbarea de mentalitate a investitorilor români, care au trecut de la investiţii speculative la achiziţii generatoare de venituri recurente. “Dacă ne vom uita la achiziţiile pe care aceştia le făceau în urmă cu 15 ani, discutam de achiziţii oportunistice, bani pe care îi puneau în dezvoltări rezidenţiale cu vânzări rapide, achiziţii de terenuri pe care intenţionau să le lichidizeze imediat. Astăzi asistăm la achiziţii din partea acestor investitori care sunt din toate segmentele şi sunt mult mai consolidate”, a explicat Mihaela Pană. Aceasta spune că investitorii români cumpără acum birouri, active de retail, logistică sau portofolii generatoare de venituri constante, ceea ce arată o maturizare a pieţei. “Ceea ce ne arată că aceşti investitori deja gândesc instituţional. Pentru piaţă e un lucru extraordinar pentru că, pe termen lung, cu siguranţă aceste tranzacţii vor creşte şi din punct de vedere al numărului, dar şi al volumului”, a declarat ea.
Totuşi, reprezentanta Cushman & Wakefield Echinox consideră că investitorii locali nu pot susţine încă tranzacţii de dimensiuni foarte mari, motiv pentru care România va continua să depindă de capitalul instituţional străin. În ceea ce priveşte segmentele cele mai atractive ale pieţei, Mihaela Pană spune că logistica şi retailul au avut cea mai bună dinamică în ultimele luni, însă interes există şi pentru sectorul de birouri, cu condiţia existenţei unor active premium. “Putem considera că piaţa de logistică şi retail e, în general, cea mai interesantă din punct de vedere al cererii şi al dezvoltărilor. Dar chiar şi aşa, dacă ne uităm în piaţa investiţională, vom vedea că sunt în continuare destui investitori interesaţi de piaţa de retail, dar şi de office”, a spus aceasta. “Rezilienţa nu mai ţine doar de un anume segment, ci mai degrabă discutăm de calitatea assetului”, a concluzionat Mihaela Pană.
