Tranzacţiile cu apartamente pe piaţa rezidenţială din Bucureşti s-au redus cu 2%, în primul semestru din acest an, faţă de aceeaşi perioadă din 2025, fiind recuperată o mare parte din startul slab de la începutul anului, în timp ce la nivel naţional a fost înregistrat un recul de 9%, potrivit datelor analizate de firma de consultanţă imobiliară Colliers. Această evoluţie a fost determinată în mare parte de inflaţia ridicată, dar şi de costurile mari de finanţare.
Luna iulie ar putea aduce, însă, un volum mai mare de tranzacţii, pe măsură ce se apropie termenul-limită pentru finalizarea unor achiziţii cu TVA redus, spun atenţia consultanţii Colliers.
Aceştia mai remarcă faptul că dezvoltatorii accelerează pregătirea de proiecte noi în Bucureşti, după ce suprafaţa utilă autorizată pentru clădiri rezidenţiale s-a mărit de 3,6 ori în primele cinci luni, cel mai bun ritm din ultimii cinci ani.
Potrivit datelor Colliers, vânzările de apartamente la nivel naţional s-au redus cu 9%, în primele şase luni din 2026, raportat la perioada similară din 2025, din cauza inflaţiei ridicate, a costurilor mari de finanţare, dar şi a presiunii asupra veniturilor reale. Chiar şi aşa, interesul pentru cumpărarea unei locuinţe se menţine ridicat, conform celor mai recente date Eurostat privind intenţia de cumpărare.
Dinamica a fost însă diferită în marile centre regionale. Cluj-Napoca, una dintre cele mai scumpe şi mai mature pieţe rezidenţiale din România, a cunoscut o scădere de 16% a tranzacţiilor cu apartamente în primele şase luni, în timp ce Iaşiul a înregistrat un recul de 11%. În schimb, Timişoara a avut o evoluţie uşor pozitivă, cu un avans de 3% faţă de primele şase luni din 2025.
“Diferenţele arată că piaţa nu se mişcă uniform, iar accesibilitatea, nivelul preţurilor, oferta disponibilă şi structura cererii locale cântăresc tot mai mult în ritmul tranzacţiilor”, se precizează în studiu.
Această evoluţie confirmă o piaţă mai selectivă, în care cumpărătorii şi dezvoltatorii reacţionează diferit la acelaşi context. Astfel, cumpărătorii sunt mai atenţi la preţ, la costul total al locuirii şi la gradul de îndatorare şi amână mai uşor decizia atunci când produsul, localizarea sau condiţiile comerciale nu răspund clar aşteptărilor. În acelaşi timp, interesul dezvoltatorilor pentru piaţa rezidenţială rămâne ridicat, fie că vorbim de jucători activi sau de investitori sau dezvoltatori noi care analizează intrarea pe piaţa locală.
Proiecte noi în Bucureşti
După startul slab de la începutul anului, tranzacţiile cu apartamente pe piaţa rezidenţială din Bucureşti au recuperat din scădere în ultima perioadă, numărul lor fiind totuşi mai mic cu 2%, în primul semestru din acest an, faţă de aceeaşi perioadă din 2025, potrivit datelor analizate de Colliers.
Autorii studiului remarcă, însă, revenirea autorizaţiilor de construire în cazul pieţei rezidenţiale din Bucureşti în următorii 2-5 ani, mai ales că vine după o perioadă în care pipeline-ul de proiecte noi a fost limitat de blocaje administrative, costuri ridicate de construcţie şi incertitudine urbanistică.
“După câţiva ani în care multe proiecte au fost amânate sau blocate, dezvoltatorii încep să se uite din nou mai atent la pipeline-ul de locuinţe noi. Nu vorbim despre o revenire exuberantă, ci despre o repoziţionare calculată. Oferta nouă rămâne limitată, cererea latentă există, iar Bucureştiul continuă să aibă nevoie de locuinţe bine conectate şi adaptate la bugetele reale ale cumpărătorilor. Astfel, dezvoltatorii care pot securiza terenuri bune, autorizaţii şi costuri de construcţie predictibile vor fi mai bine poziţionaţi pentru următorul ciclu de piaţă”, a declarat Gabriel Blăniţă, Director|Valuation & Advisory Services la Colliers România.
Un semnal de stabilitate vine şi din zona finanţării. Ponderea achiziţiilor prin credit ipotecar s-a menţinut la aproximativ 58% din total, un nivel similar cu cel de anul trecut, un semn că deşi finanţarea rămâne scumpă, creditul continuă să susţină o parte importantă a pieţei, iar unii cumpărători s-au adaptat la noul nivel al dobânzilor.
Presiunea pe bugete rămâne însă ridicată, în condiţiile în care preţurile locuinţelor au continuat să crească, în general, mai lent decât inflaţia, dar şi salariile au avut o evoluţie similară, astfel că accesibilitatea reală nu s-a îmbunătăţit semnificativ.
“Luna iulie ar putea aduce un volum mai mare de tranzacţii înregistrate, pe măsură ce se apropie termenul-limită pentru finalizarea unor achiziţii cu TVA redus, estimează consultanţii Colliers. Facilitatea se aplică în continuare cumpărătorilor care au semnat un antecontract până la 1 august 2025 şi finalizează achiziţia în termenul şi în condiţiile prevăzute de legislaţie. Un efect asemănător s-a văzut şi anul trecut, când eliminarea cotei reduse de TVA şi creşterea cotei standard au grăbit deciziile de cumpărare şi au transformat luna iulie într-una dintre cele mai active perioade recente pentru piaţa rezidenţială”, se menţionează în studiu.
Aceste vârfuri punctuale nu schimbă tendinţa de fond, piaţa devenind mai selectivă, în condiţiile în care cumpărătorii compară mai atent proiectele disponibile înainte de a lua o decizie. Preţul rămâne important, dar contează tot mai mult şi accesul la transport public, timpul petrecut în trafic, eficienţa energetică, calitatea construcţiei, apropierea de servicii de strictă necesitate şi costurile ulterioare de locuire. Astfel, proiectele care nu au o poziţionare clară sau nu răspund unei nevoi reale de piaţă vor avea nevoie de mai multă flexibilitate comercială pentru a susţine ritmul de vânzare, subliniază consultanţii Colliers.
Avantaje competitive
În Bucureşti, infrastructura de transport va influenţa tot mai mult harta dezvoltărilor rezidenţiale în următorii ani. Extinderea reţelei de metrou, modernizarea unor linii de tramvai, investiţiile în infrastructura rutieră şi conectivitatea mai bună între zonele periferice, semicentrale şi marile centre de birouri pot schimba atractivitatea unor cartiere şi pot deschide noi zone pentru proiecte rezidenţiale. Dezvoltările care combină accesul bun la transport cu servicii, spaţii verzi, eficienţă energetică şi o poziţionare clară vor avea un avantaj competitiv mai puternic, susţin specialiştii.
“Diferenţierea nu mai este doar o discuţie de marketing, ci devine o condiţie pentru absorbţie. Cumpărătorii sunt mai atenţi, compară mai mult şi iau în calcul nu doar preţul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, infrastructura de transport va redesena harta atractivităţii rezidenţiale în Bucureşti. Zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înţeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar”, spune Gabriel Blăniţă.
Pe termen scurt, evoluţia pieţei rămâne strâns legată de contextul macroeconomic. Finanţarea este încă scumpă, iar revenirea creditării depinde de scăderea inflaţiei şi de momentul în care dobânzile vor începe să se ajusteze mai clar. O revenire economică vizibilă nu este aşteptată mai devreme de 2027, însă piaţa rezidenţială poate pregăti încă din 2026 fundaţia unui nou ciclu, mai selectiv şi mai atent la calitate.
Pe termen mediu, consultanţii Colliers consideră că fundamentele pieţei rămân favorabile, în condiţiile în care Bucureştiul şi marile centre urbane continuă să aibă nevoie de locuinţe noi, bine conectate şi eficiente.
Aceştia nu exclud o presiune asupra preţurilor, mai ales în proiectele bine poziţionate, pe fondul unei oferte limitate, a autorizării dificile din anii anteriori şi a cererii latente acumulate.
“Piaţa traversează astfel o etapă de recalibrare, concluzionează consultanţii Colliers, în care succesul va depinde tot mai mult de capacitatea dezvoltatorilor de a livra produse adaptate noilor realităţi economice şi aşteptărilor mai exigente ale cumpărătorilor”, susţin consultanţii Colliers.
Colliers este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor. Operează prin trei platforme de top – Servicii Imobiliare, Consultanţă Tehnică şi Managementul Investiţiilor. Colliers are venituri anuale de aproape 5,5 miliarde de dolari, o echipă de 24.000 de profesionişti şi 108 miliarde de dolari în active gestionate.
