Volumul total al tranzacţiilor imobiliare din 2025 a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, arată raportul anual publicat de compania de consultanţă imobiliară Colliers, potrivit căruia investitorii români au fost anul trecut motorul pieţei imobiliare, cu 30% din volumul tranzacţiilor încheiate.
”Investitorii români au fost cea mai importantă sursă de capital pe piaţa imobiliară locală, generând aproximativ 30% din volumul tranzacţiilor realizate în 2025 şi acumulând investiţii de aproape 1,8 miliarde de euro în ultimii zece ani, peste nivelul înregistrat de capitalul sud-african sau cel austriac în aceeaşi perioadă”, arată raportul anual publicat de Colliers.
În acelaşi timp, volumul total al tranzacţiilor din 2025 a ajuns la aproximativ 525 de milioane de euro, cu aproape 30% sub nivelul din 2024, când piaţa a atins 750 de milioane de euro. Consultanţii Colliers explică faptul că această scădere nu indică o lipsă de interes din partea investitorilor, ci este rezultatul amânării unor tranzacţii majore şi, în plan secund, al incertitudinilor politice interne de anul trecut.
La nivel regional, 2025 a marcat trecerea de la o perioadă de aşteptare la una de execuţie efectivă a tranzacţiilor. După doi ani în care diferenţele dintre aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor au pus piaţa în dificultate, investitorii au început să închidă din nou acorduri într-un ritm mai susţinut, pe baze de evaluare mai realiste, arată raportul.
„Una dintre cele mai importante tendinţe de pe piaţa investiţiilor din România este rolul tot mai puternic al capitalului autohton, care a devenit un factor de stabilitate. Dacă în trecut capitalul străin era dominant, în ultimii ani, cu foarte puţine excepţii, capitalul generat local s-a clasat în mod repetat pe unul dintre primele două locuri din top, ceea ce reprezintă un semnal clar al maturizării economiei locale. În ultimul deceniu, investitorii români au plasat aproximativ 1,8 miliarde de euro, ajungând astfel la o pondere de aproximativ 20% din total, depăşind nivelul investiţiilor sud-africane cu circa jumătate de miliard de euro şi pe cel atins de investitorii din Marea Britanie, Cehia sau Austria cu peste un miliard de euro. Această schimbare structurală creează o bază solidă pentru evoluţii viitoare pozitive şi reprezintă un semn clar că piaţa locală capătă încredere în propriile forţe”, explică Ionuţ Mandanac, associate director| capital markets în cadrul Colliers.
În 2025 piaţa a fost susţinută în principal de segmentele retail şi birouri. Retailul a fost cel mai activ, generând aproximativ 38% din volumul total. Cea mai importantă tranzacţie a anului a fost vânzarea unui portofoliu de parcuri comerciale de aproximativ 32.000 de metri pătraţi către fondul britanic M Core, pentru circa 57 de milioane de euro. Alături de alte achiziţii realizate în Focşani şi Suceava, această tranzacţie a consolidat poziţia M Core ca cel mai mare investitor al anului, cu aproape 29% din volumul total al pieţei.
Segmentul de birouri a generat aproximativ 31% din volumul total al tranzacţiilor şi a adus în prim-plan investitori noi pe piaţa din România. Cea mai importantă tranzacţie a fost achiziţia primei faze a proiectului Equilibrium din Bucureşti de către fondul maghiar Gránit Asset Management, pentru aproximativ 52 de milioane de euro. În zona centrală a capitalei, clădirea Victoria Center a fost cumpărată de Solida Capital, un investitor din Orientul Mijlociu activ şi în alte pieţe europene. În ambele cazuri, cumpărătorul a intrat prin aceste tranzacţii pe piaţa locală, ceea ce sugerează că piaţa locală este tot mai atrăgătoare pentru jucători noi. Potrivit consultanţilor Colliers, astfel de tranzacţii sunt un semnal pozitiv pentru îmbunătăţirea lichidităţii pe termen lung.
În sectorul hotelier, vânzarea Hilton Garden Inn Bucharest Airport, estimată la aproximativ 40 de milioane de euro, reprezintă a doua cea mai mare tranzacţie hotelieră din istoria pieţei locale. Potrivit consultanţilor Colliers, relevanţa acestei tranzacţii nu ţine doar de valoare, ci şi de faptul că este vorba despre un hotel nou, dezvoltat de la zero, care poate fi considerat un produs investiţional matur. Astfel de tranzacţii, completează ei, pot contribui la dezvoltarea unui segment hotelier mai atractiv pentru investitorii instituţionali şi la creşterea interesului capitalului specializat pentru această clasă de active.
Din perspectiva randamentelor pentru proprietăţile de top, piaţa a rămas stabilă în 2025. Colliers menţine randamentele de referinţă la 7,25% pentru centrele comerciale dominante, 7,50% pentru clădirile de birouri premium şi 7,75% pentru spaţiile industriale de top. Spre deosebire de alte pieţe din regiune, unde randamentele au evoluat diferit – cu uşoare comprimări în Cehia şi ajustări în creştere în Polonia – în Bucureşti acestea au rămas constante, ceea ce indică un echilibru între aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor.
Pe partea de finanţare, băncile rămân deschise şi confortabile cu nivelurile actuale de preţ, continuând să susţină activele performante. În 2025 a fost încheiată şi cea mai mare refinanţare realizată vreodată pe piaţa locală: peste 500 de milioane de euro acordaţi pentru proiectele AFI Cotroceni, AFI Braşov şi AFI Ploieşti. Pentru proiectele solide, marjele de finanţare se situează în prezent între 200 şi 250 de puncte de bază, uşor mai reduse decât în anii anteriori, ceea ce indică o îmbunătăţire treptată a condiţiilor de creditare..
„Legislaţia fiscală se schimbă într-un ritm accelerat, iar regulile devin tot mai complexe, motiv pentru care investitorii analizează mult mai atent structura tranzacţiilor şi impactul fiscal pe termen mediu şi lung. Elemente precum deductibilitatea costurilor de finanţare, regulile privind recuperarea pierderilor fiscale sau impactul impozitului minim pe cifra de afaceri influenţează direct modul în care sunt structurate investiţiile şi calculate randamentele. În aceste condiţii, predictibilitatea şi o planificare fiscală riguroasă devin factori decisivi pentru menţinerea atractivităţii pieţei locale”, explică Alex Milcev, partner, Tax & Law Services Leader EY România şi Moldova.
La nivel regional, după doi ani marcaţi de incertitudine, băncile au fost mai deschise să finanţeze active imobiliare, în special cele de calitate, care sunt susţinute de fluxuri de venituri stabile. Spre finalul anului, sursele de finanţare utilizate în realizarea tranzacţiilor s-au mai diversificat: pe lângă clasicele credite bancare, au reapărut investitori interesaţi în alocarea de capital către instrumente de datorie garantate de active imobiliare. Această revenire a încrederii s-a reflectat şi în volumele înregistrate în regiune. Cele şase pieţe majore din Europa Centrală şi de Est – Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia şi Ungaria – au atras investiţii de 11,6 miliarde de euro, cu 31% peste nivelul anului anterior. Volumul se apropie din nou de anii de dinaintea pandemiei, când tranzacţiile anuale se situau între 13 şi 14 miliarde de euro, potrivit raportului Colliers ”CEE Investment Scene Q4 2025”. Creşterea a fost susţinută în principal de Polonia şi Cehia, ambele înregistrând volume de peste 4 miliarde de euro.
Investitorii din regiune au generat aproximativ 64% din totalul tranzacţiilor, în timp ce capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel din Statele Unite de 11%.
Într-un context global marcat de volatilitate şi tensiuni geopolitice, Europa Centrală şi de Est începe astfel să fie percepută din nou ca o zonă atractivă pentru investiţii, oferind un echilibru între randamente competitive şi un nivel de risc considerat gestionabil.
Această schimbare de percepţie susţine şi perspectivele pentru anul următor.
Pentru 2026, consultanţii Colliers anticipează o creştere moderată a investiţiilor în regiune, pe fondul stabilizării randamentelor şi al revenirii treptate a lichidităţii în piaţă. În România, anul începe cu o nouă tranzacţie instituţională de birouri încheiată (Equilibrium 2) şi un portofoliu consistent de tranzacţii aflate în lucru, cu mai multe acorduri importante în diferite etape de negociere. În aceste condiţii, volumul investiţiilor ar putea depăşi 750 de milioane de euro şi, într-un scenariu optim, chiar pragul de 1 miliard de euro. Evoluţia va depinde însă de stabilitatea politică internă şi de contextul internaţional, factori care influenţează direct încrederea investitorilor şi ritmul în care se finalizează tranzacţiile.
Un semnal pozitiv vine şi din zona macroeconomică: randamentele obligaţiunilor suverane româneşti au scăzut la cel mai redus nivel din ultimii aproape doi ani. Diferenţa faţă de obligaţiunile germane s-a redus, ceea ce arată o percepţie mai bună asupra riscului asociat României şi poate încuraja investiţiile. Totuşi, experienţa din 2025 arată că tranzacţiile pot fi amânate chiar şi atunci când condiţiile sunt favorabile, motiv pentru care estimările pentru 2026 trebuie privite cu realism şi prudenţă. Pe măsură ce tranzacţiile se închid şi oferă repere de preţ, piaţa poate intra într-un ciclu de revenire auto-susţinută, în care fiecare acord finalizat contribuie la creşterea vizibilităţii şi la reducerea diferenţelor dintre aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzătorilor.
„Pentru 2026, anticipăm rezultate semnificativ mai bune pe piaţa tranzacţiilor imobiliare decât în ultimii doi ani. Lichiditatea începe să revină în regiune, iar România beneficiază de fundamente solide în toate sectoarele consacrate. Cererea pentru spaţii logistice rămâne robustă, în timp ce segmentele de retail şi birouri înregistrează o dinamică pozitivă, cu multiple tranzacţii aflate în stadii avansate de negociere. Dacă mediul politic intern se menţine stabil, guvernul poate să continue reformele şi nu intervin şocuri externe majore, piaţa investiţională poate intra într-o fază de revenire sustenabilă. Apetitul investitorilor este prezent, iar tranzacţiile se finalizează atunci când există convergenţă între aşteptările vânzătorilor şi parametrii de investiţie ai cumpărătorilor. Piaţa funcţionează optim când preţurile reflectă echilibrul dintre fundamentele activelor şi costul capitalului”, conchid Robert Miklo, partner | Head of Capital Markets la Colliers.
Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) ) este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor. Operează prin trei platforme de top – Servicii Imobiliare, Consultanţă Tehnică şi Managementul Investiţiilor.Are venituri anuale de aproape 5,5 miliarde de dolari, o echipă de 24.000 de profesionişti şi 108 miliarde de dolari în active gestionate.
